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　　开发商描述：【中国建筑】《财富》世界 500 强排名第 9 的大型国有企业，全球最大的住宅工程建造商和中国最大的房屋建筑承包商；【中建四局】为中建集团总部唯一驻粤的工程局，造就天河半壁地标：东塔、西塔、太古汇及广州粤剧院等，实力非同凡响；【中建地产】为中建四局旗下子公司，联袂高新集团、天河投资等天河“地胆”实力企业，共筑天河正芯低密湖山洋房

　　总车位数：743，地上车位数：55，底下车位：688，车位配比：1:1.14

　　项目距离最近的地铁天河智慧城站约1.8公里，步行需要26分钟，基本要靠骑行或者打车接驳，骑自行车的线分钟，家门口也有规划的10号线延长线，也已被纳入规划中。

　　自驾的话，附近有华南快速和沈海高速出入口，火炉山隧道通车后，去到金融城、琶洲、珠江新城等地半小时内可以到。

　　今天我们就测评下从项目出发，通过地铁与自驾去往城区中心的距离与时间，从楼盘去地铁站的时间我们就用骑单车来算{预计9分钟}

　　地铁去往金融城：从项目骑单车去地铁天河智慧城站，乘坐21号线分钟，加上去地铁站的骑行时间，总耗时32分钟左右。

　　地铁去往琶洲：乘坐21号线号线分钟，加上骑行至地铁口的时间，总耗时35分钟左右。

　　地铁去往珠江新城：小区骑行至地铁口，乘坐21号线分钟，加上骑行时间总共39分钟左右。

　　自驾去金融城：出小区走育新街然后转到科韵路，全程8.2公里到金融城，耗时14分钟左右。

　　自驾去琶洲：同上，出小区走育新街然后转到科韵路，全程10公里，总耗时20分钟左右。

　　自驾去珠江新城：育新街转到科韵路，再转广园快速至天寿路，再转到天河东路，全程13公里，耗时23分钟左右。

　　整体来看，项目的交通是不错的，唯一缺点就是距离地铁比较远，当然如果你愿意每天都通过骑行的方式接驳地铁，那上班通勤时间也能缩短不少，基本去到CBD能控制早40分钟内，自驾的话不用说了，不堵车情况下，去到城区中心，半小时内就能到达。

　　与项目一路之隔的名校-清华附中湾区学校二期目前已经动工，预计2025年竣工验收，这个时间跟项目收楼时间一致，这所学校规划了108个班，为公立12年制学校，是一期体量的3.7倍，我在地图上看了一下，发现该学校与精诚壹号距离最近，直线公里。

　　按义务教育阶段学校招生原则，小学/初中对口地段原则为3公里/5公里范围。对此，市场上发出不少看好的声音，作为距离清湾二期最近的一手项目，他能否稳稳接住这波重磅红利呢？接下来，我们尽可拭目以待！（学校对口地段具体以教育局公布为准）

　　目前周边有万科广场，开车需要10分钟左右，神舟路的大悦城也开业了，日常休闲餐饮都能满足。

　　项目距离火炉山森林公园，仅不到100米！据测算，约9000亩火炉山森林公园的空气负离子能达到每立方厘米约4000个，而一般的城市公园只有400-1000个左右，这也让火炉山成为广州天然的氧吧。

　　项目东畔的东大湖，占地约为3万㎡，是广州人工痕迹最少的湖泊！而项目与东大湖最短距离仅20米！坐拥头排一线湖景！

　　不远处还有逾4000亩的华南国家植物园，是全国仅有的两个世界一流植物园之一。

　　项目整体采用围合式布局，这样将景观做到了整体性，把公共配套最大化，结合了山水环绕的优势，小区中间是园林和泳池，外面的几栋楼有一些角度便宜，采光视野更加开阔。

　　约5400㎡中央园林成为整个小区的“心脏”，为业主创造更多公共空间。更重要的是，规划了南北两条、东西一条通风廊道，既最大程度引入山景、湖景，又保证了空气对流，让负氧离子时时充盈每家每户。

　　项目东西方位楼间距达到惊人的91米！既避免与邻居对视的尴尬，又能最大化欣赏窗外美景，还能收获更多采光，一箭三雕。再深挖到户型，你会发现，其实用性、设计感均赶超时代。

　　外立面会采用流行的公建式设计，大面积运用玻璃元素，玻璃和冠盖的设计，显得更端庄大气，而且，社区内部规划了园林会客区，中央水池等，楼栋的一层或用于设置架空层、会所。

　　在售建面约78-89平三至四房，使用率最高超100%（包含赠送面积），碾压市面上超9成新盘！

　　建面78平三房两卫，3房带主套，四开间采光，超长阳台贯通客厅与次卧，LDKB一体化设计，厨房采用玻璃推拉门半开放式设计，总价440-480万左右。

　　建面89平四房两卫，客厅6.2米进深，5.6米长阳台，该户型花池、阳台、飘窗等赠送面积高达9处，实用率非常高，也可以打掉客厅一面墙，做成5.4米长的大方厅，总价490-550万左右。

　　建面118平四房，采用全飘窗设计，赠送面积很多，主卧非常奢华，带有独立的衣帽间，还有270度的景观飘窗，整体空间尺度感很强，总价730-800万左右。

　　建面140平四房，全屋南北对流，双阳台设计，总共10个采光面，甚至做到了专梯专户，入户厅几乎独享，总价880-980万左右。

　　深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

　　深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

　　深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

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　　深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

　　未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。